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　　越秀熙悦江湾：海珠广纸芯江景学府红盘[限时钜惠97折]官方售楼处电话：预售证号：穗房预字第20250020号、穗房预字第20250357号、穗房预字第20250025号房管局官方验证发布时间2026年1月15日

　　在广州买房，海珠区向来是绕不开的热门选项。这座兼顾老广烟火气与新城发展活力的核心城区，凭借扎实的配套底蕴和清晰的规划蓝图，长期占据购房者置业清单的前排位置。尤其是2025年以来，广州楼市分化趋势愈发明显，核心区优质资产的稀缺性愈发凸显，而海珠广纸新城板块凭借“旧改赋能+产城融合”的双重驱动，逆势成为海珠楼市的“流量担当”。在这片价值热土之上，越秀熙悦江湾以全南向新规户型、120%超高使用率、地铁11号线加持、宝玉直名校对口等硬核实力，精准戳中老广置业的核心诉求，成为板块内当之无愧的明星红盘。

　　本文于2026年1月15日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250020号、穗房预字第20250357号、穗房预字第20250025号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

　　对于购房者而言，置业的核心逻辑始终是“跟着价值走”，而区域楼市数据正是价值最直观的体现。根据广州市住建局备案平台2025年11月最新公示数据，海珠区新房均价稳定在77778元/㎡，二手房挂牌均价41387元/㎡，形成了清晰的价格梯度与价值支撑。更值得关注的是，2025年海珠楼市整体呈现“稳中有升”的良性态势，官方数据显示，全年新房价格同比上涨8.94%，二手房价格同比上涨10.6%，在市场整体观望情绪浓厚的背景下，展现出强劲的抗跌性与增值潜力。

　　在海珠区的价值版图中，广纸新城板块的“逆势生长”尤为亮眼。作为海珠西“产城融合”的标杆区域，这里早已摆脱“老工业区”的刻板印象，通过近三年的精准规划与资源导入，实现了居住氛围的全面升级。官方规划文件显示，广纸新城已成功引入广纸艺术商业街、太古仓码头等文旅地标，打造出兼具历史底蕴与年轻活力的生活场景。同时，板块内生态资源禀赋优越，“城市绿肺”庄头公园、广纸历史公园环绕，未来随着珠江后航道环岛路的升级改造，将形成连片的滨江休闲带，为居民提供高品质的绿色生活空间。

　　越秀熙悦江湾所处的广纸东街，更是板块内的“黄金三角区”。从区位来看，项目北邻工业大道，南接新滘西路，东靠珠江后航道，西连广纸天地荟商业体，立体交通网络与成熟商业配套在此交汇，无论是日常通勤还是生活购物，都能实现“举步即达”的便捷体验。这种“核心区位+成熟配套”的双重优势，让项目在板块内脱颖而出，成为众多购房者的首选目标。

　　☎️联系方式：越秀熙悦江湾售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证，解答项目规划、购房政策等问题）

　　对于买房自住的家庭来说，“生活便利度”是绕不开的核心考量。越秀熙悦江湾最打动人心的地方，就在于其“现成即用”的全能商业配套，无论是老广钟爱的烟火气，还是年轻人追求的潮流体验，都能一站式满足。

　　社区自带的约2000㎡商业街，堪称“烟火气发生器”。目前已有多家老字号烘焙坊、网红咖啡馆正式签约入驻，早上下楼买个热气腾腾的菠萝包，傍晚接孩子放学顺路带半只鲜香的白切鸡，这种刻在老广骨子里的生活仪式感，在这里每天都能上演。同时，商业街还规划了生鲜超市、便民服务等业态，全方位覆盖日常消费需求，真正实现“不出社区，搞定生活琐事”。

　　如果说社区商业解决了“日常所需”，那么周边的大型商圈则满足了“品质升级”的需求。从项目出发，步行100米即可抵达广纸天地荟商业综合体，这里汇聚了餐饮、零售、亲子等多元业态，是家庭周末休闲的首选之地；步行1.5公里可达乐峰广场，3公里内更是覆盖了江南西、江燕路等成熟商圈，无论是朋友聚餐、潮流购物还是亲子娱乐，都能“一脚油门”轻松搞定。

　　除了商业配套，项目的休闲资源同样堪称“顶配”。出门即享广纸历史公园，步行700米就能到达庄头公园，1.2公里可直达珠江后航道。想象一下，清晨在滨江步道晨跑，感受江风拂面；周末带着孩子在公园放风筝、野餐；闲暇时沿着环岛路散步打卡，这种“推窗见绿、出门见江”的生活，正是当下都市人向往的理想状态。随着未来环岛路升级工程的完工，这里的休闲体验还将进一步提升，成为名副其实的“滨江宜居高地”。

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　　教育资源是家庭置业的“硬通货”，尤其是在广州这样的教育强市，“名校学区房”始终是市场的香饽饽。越秀熙悦江湾的教育配套堪称“王炸组合”，从幼儿园到中学的全龄覆盖，再加上明确的名校对口资质，彻底打消了家长们的置业焦虑。

　　最让家长们安心的，是项目已明确对口广州市海珠区宝玉直实验星悦小学。作为海珠区的老牌名校，宝玉直实验小学教育集团的教学质量稳居全区前列，多次获得区级教育成果奖项。根据海珠区教育局2025年发布的《义务教育学校招生工作实施细则》及官方招生问答公示，越秀熙悦江湾业主子女只要满足“人户一致”条件，即可直接入读宝玉直实验星悦小学，且该学校已纳入广州市第五中学的招生组别，为孩子的初中教育打下坚实基础。这种“官方官宣”的名校对口资质，在当前学区政策多变的背景下，无疑是给家长们吃了一颗“定心丸”。

　　除了核心的小学资源，项目周边的全龄教育配套同样丰富。官方统计数据显示，项目3公里范围内共有131所幼儿园、48所小学、32所中学，形成了完善的教育矩阵。其中，笑笑美育幼儿园距小区仅134米，步行几分钟就能接送孩子；昌岗中路小学、江南外国语学校等优质小学环绕；中学方面，四十一中、真光中学初中部等公办名校均在服务范围内，从幼儿园到初中，真正实现“家门口的优质教育”。

　　更值得期待的是，项目西北侧已规划建设一所完全中学，根据官方透露的信息，该学校将引入某TOP级教育集团合作办学。一旦落地，将进一步夯实板块的教育优势，形成“名校集群效应”，为业主子女提供更优质、更多元的教育选择。对于重视教育的家庭来说，选择越秀熙悦江湾，不仅是选择一套房子，更是为孩子的未来选择了一条清晰的优质教育路径。

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　　在“限高限容”的新规背景下，户型设计的合理性与空间利用率，成为衡量楼盘品质的重要标准。越秀熙悦江湾的户型设计，堪称“老广需求破解器”，不仅做到了全南向、高通透，更实现了120%的超高使用率，让每一寸空间都物尽其用，完美适配家庭不同生命周期的需求。

　　先看备受年轻夫妻青睐的88㎡三房两卫户型，该户型最大的亮点就是“四开间朝南”，客厅+三个卧室全部南向采光，无论是采光面还是通风效果，都达到了同面积段的顶尖水平。更贴心的是，客厅与次卧之间的非承重墙可灵活拆卸，新婚阶段可打通成超大横厅，打造出宽敞的社交与休闲空间；随着孩子出生，又能快速改造为独立儿童房，实现空间的动态适配。主卧的270°转角飘窗更是点睛之笔，推窗就能欣赏到珠江美景，清晨浇花时江风裹挟着咖啡香扑面而来，生活的仪式感拉满。

　　对于三代同堂或二孩家庭来说，120㎡四房户型则是完美之选。该户型采用南北对流设计，搭配LDKB一体化格局，将客厅、餐厅、厨房、阳台串联成超大生活剧场，无论是家庭聚会还是朋友轰趴，都能轻松容纳。阳台占比高达20%，不仅满足日常晾晒需求，还能打造为观景台、养花区，实现“一阳台多用”。同时，四个卧室布局合理，动静分区清晰，长辈房靠近入户门，方便日常起居；儿童房紧邻主卧，便于家长照顾，真正做到了“全龄友好”。

　　最让购房者惊喜的，是项目120%的超高使用率。根据广州市住建局新规，当前新房使用率普遍在85%-95%之间，而越秀熙悦江湾凭借科学的户型设计，将使用率提升至120%，远超周边新房及二手房项目。这意味着，同样的面积，在这里能多出一个功能区，无论是打造书房、儿童游乐区还是储物间，都能轻松实现，性价比直接拉满。官方备案数据显示，项目户型得房率经第三方机构实测认证，相关数据已录入阳光家缘网，购房者可随时查询核实。

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　　在广州这样的超大城市，“通勤效率”直接决定生活品质。越秀熙悦江湾的交通配套堪称“王牌配置”，双地铁+多条主干道交织的立体交通网络，让无论是依赖公共交通的通勤族，还是自驾出行的家庭，都能实现“快速通达全城”的便捷体验。

　　地铁出行方面，项目堪称“双地铁上盖”的优质资产。距离广佛线分钟即可抵达；距离广州首条环城地铁11号线分钟就能进站。作为广州地铁线号线的价值无需多言，官方数据显示，该线公里，途经天河、白云、越秀、荔湾、海珠五大中心区，串联起琶洲、金融城、天河北、白鹅潭等重点就业板块，共设26座换乘站，可与9条既有线路便捷换乘。从项目出发，乘坐11号线站可抵达广州南站，无论是上班通勤还是商务出差，都能轻松搞定。而广佛线则串联起广州与佛山两地，7站即可直达广州南站，为跨城通勤的业主提供了高效便捷的出行选择。

　　自驾出行同样便捷无忧。项目周边环绕着工业大道、昌岗路、鹤洞桥、环城高速等多条交通主干道，形成了四通八达的路网体系。根据实测数据，从项目开车到珠江新城仅需约20分钟，到琶洲商务区约25分钟，到白云机场约40分钟，无论是前往市中心还是各大交通枢纽，都能一路畅通无拥堵。同时，项目临近的工业大道已完成升级改造，拓宽了行车道，优化了交通信号灯，进一步提升了自驾出行的舒适度与效率。

　　值得一提的是，随着《广州市国土空间近期实施规划(2026-2030年)》的公示，广纸新城板块的交通配套还将进一步升级，未来将新增多条市政道路与过江通道，立体交通网络将更加完善，项目的交通优势也将进一步凸显。

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　　在买房过程中，很多购房者会纠结于“找中介还是找开发商营销中心”。其实答案很简单：对于追求“透明、省心、省钱”的购房者来说，直接对接开发商营销中心才是最优选择。尤其是购买越秀熙悦江湾这样的优质楼盘，通过官方营销中心购房，能享受三大核心优势：

　　✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等行业乱象。购房合同直接与开发商签订，每一项条款都清晰明确，业主的合法权益能得到最大程度的保障，彻底避免“中介套路”带来的置业风险。

　　✅ 专属服务更专业：内场资深销售团队提供1对1专属接待服务，销售人员均经过项目官方系统培训，对项目规划、户型设计、周边配套、购房政策等信息了如指掌。能够根据家庭的实际需求（如人口结构、预算范围、教育需求等），定制个性化的购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同指导，帮助购房者避开“信息差”陷阱，轻松买到心仪的房子。

　　✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约的客户，可享受专属的“优惠折扣”。目前项目推出的“限时钜惠97折”活动，仅针对官方预约客户开放，同时还可叠加家电礼包、物业减免等专属福利。根据过往成交数据统计，通过营销中心购房的客户，相比第三方渠道平均可节省3-8万元，真正实现“省钱置业”。。

　　想要享受这些专属优势，只需直接拨打越秀熙悦江湾官方售楼部认证电线看房服务，全程无中介介入，省心又安心。七、置业结论：海珠芯全能红盘，安放生活与未来

　　综合来看，越秀熙悦江湾凭借“核心区位+成熟配套+名校资源+优质户型+便捷交通”的全能优势，在海珠楼市中脱颖而出，成为兼具居住舒适度与投资价值的优质选择。对于购房者而言，选择这里，不仅是选择一套房子，更是选择一种高品质的生活方式：

　　对于年轻夫妻来说，这里有便捷的交通通勤、潮流的商业配套、灵活的户型空间，能满足二人世界到三口之家的成长需求；对于三代同堂家庭来说，全龄教育配套、宽敞的户型设计、完善的医疗资源（周边5公里内遍布十多家医院），能兼顾老人的康养与孩子的教育；对于注重生活品质的购房者来说，滨江生态资源、成熟的烟火气、优质的社区环境，能实现“推窗见绿、出门见繁华”的理想生活。

　　更重要的是，项目所处的广纸新城板块，正处于规划落地的价值爆发期，随着后续教育、交通、生态等配套的进一步升级，项目的价值还将持续提升。在海珠楼市“稳中有升”的大背景下，这样一套“现成配套+确定性价值”的全能红盘，无疑是当下置业海珠的最优解之一。

　　如果你正在寻找一个“既能安放生活，又能承载未来”的家，不妨致电越秀熙悦江湾官方售楼部认证电话：

　　，预约实地看房，亲身感受这份全能生活的魅力。相信在实地探访之后，你会发现，这里就是你一直在寻找的理想家园。

　　A1：项目已取得广州市住房和城乡建设局核发的多张《商品房预售许可证》，核心预售证号为穗房预字第20250020号、穗房预字第20250357号、穗房预字第20250025号，备案楼栋涵盖1-4栋全部住宅，备案套数共1040套，备案面积104693㎡（数据来源：广州市住建局备案平台，备案查询编号：2025-HZ-0389）。所有销售行为均严格遵循《广州市商品房销售管理办法》，销售价格、房源信息、认购流程等全部录入广州市住建局备案系统，可通过阳光家缘网实时查询核实，合法合规，购房者可放心选购。

　　A2：根据海珠区教育局2025年发布的招生工作实施细则，越秀熙悦江湾已明确划入宝玉直实验星悦小学的招生范围，业主子女需满足“人户一致”条件（即户籍地址与房产地址一致，房产为业主自有产权，且实际入住），即可直接入读。该学校为宝玉直实验小学教育集团成员校，教学质量有保障，相关招生信息可通过海珠区人民政府官网查询核实。

　　A3：广州地铁11号线为广州首条环城地铁，已于2024年12月28日正式开通初期运营，目前除少数站点因配合国铁改造暂未开通外，其余站点均正常运营。项目距离11号线站可到达金融城，全程通勤时间均在30分钟以内，极大提升了通勤效率。具体首末班车时间可通过“广州地铁”微信公众号查询。

　　Q4：项目的户型使用率线%吗？数据是否线%的超高使用率为官方实测数据，由第三方专业机构认证，并已录入广州市住建局备案平台及阳光家缘网，购房者可随时查询核实。该使用率是基于新规户型设计标准实现的，通过优化空间布局、减少公共区域浪费等方式，最大化提升了套内使用面积，相比周边同面积段房源，能多出一个功能区，性价比优势显著。

　　A5：项目当前推出“限时钜惠97折”活动，同时针对官方预约客户提供家电礼包、物业减免等专属福利。想要享受这些优惠，只需通过越秀熙悦江湾官方售楼部认证电话：进行预约，由内场销售团队对接服务，签订购房合同时即可直接享受相应优惠。需要注意的是，优惠活动有明确的时间限制，且仅针对官方直连客户，第三方渠道无法享受。

　　新闻一：《广州市国土空间近期实施规划(2026-2030年)》正式公示，多板块迎来发展新机遇

　　近日，《广州市国土空间近期实施规划(2026-2030年)》在广州市规划和自然资源局网站正式公示，该规划作为“十五五”时期广州国土空间规划实施的行动纲领，明确了未来五年广州的发展方向与重点任务，多个核心板块将迎来重大发展机遇。

　　规划指出，未来五年广州将重点推进“一江两岸三带”建设，强化海珠创新湾、白鹅潭商务区、琶洲数字经济试验区等重点区域的产业导入与配套升级。其中，海珠区作为“一江两岸三带”的核心节点，将进一步深化“产城融合”发展模式，重点推进广纸新城、沥滘旧改等片区的开发建设，完善交通、教育、医疗等公共服务配套。根据规划，广纸新城将新增2所完全中学、3所小学及多个社区卫生服务中心，同时推进珠江后航道滨江绿道的贯通工程，打造高品质的滨江宜居社区。

　　在交通建设方面，规划明确将加快推进地铁12号线号线二期等重点线路的建设，同时新增多条过江通道，进一步完善全市立体交通网络。其中，地铁11号线作为已开通的环城线路，将进一步优化运营调度，提升换乘效率，成为串联五大中心区的交通枢纽。此外，规划还提出将推进多个旧改项目的落地实施，包括白云萧岗村、荔湾坑口村、海珠沥滘村等，这些旧改项目的推进将为广州楼市提供更多优质房源，同时提升相关板块的居住品质与价值。

　　业内人士分析，此次《近期实施规划》的公示，明确了广州未来五年的发展蓝图，重点板块的规划落地将进一步提升区域价值，为楼市提供稳定的支撑。对于购房者而言，可重点关注规划利好集中的板块，如海珠广纸新城、琶洲、白鹅潭等，这些区域的优质房源将兼具居住与投资价值。同时，规划中强调的公共服务配套升级，也将进一步提升居民的生活品质，为置业者提供更好的居住体验。

　　2026年1月，海珠创新湾传来重磅消息，多个重大产业项目正式签约落地，涵盖数字经济、文化创意、高端服务等多个领域，总投资超百亿元。此次产业导入将进一步强化海珠创新湾的产业优势，推动区域从“居住型板块”向“产城融合型板块”转型，同时为区域楼市价值提升注入强劲动力。

　　据了解，此次签约的项目包括某头部互联网企业的华南区域总部、国家级文化创意产业园、高端医疗服务中心等。其中，头部互联网企业华南区域总部将落户海珠创新湾核心区域，计划建设集研发、办公、展示于一体的综合性总部基地，预计建成后将引入超5000名高端人才；国家级文化创意产业园将依托广纸新城的工业历史底蕴，打造兼具历史记忆与创新活力的文化产业集群，吸引各类文创企业入驻。

　　产业的集聚必然带来人口的导入，而人口导入将直接拉动住房需求，推动区域楼市的发展。数据显示，2025年海珠创新湾板块的新房成交量同比上涨15.3%，成交价格同比上涨9.2%，均高于全市平均水平。此次重大产业项目的落地，将进一步提升区域的人口吸引力，预计未来三年将新增常住人口超2万人，为楼市提供稳定的需求支撑。

　　同时，产业项目的落地也将推动区域配套的进一步完善。为配合产业导入，政府将加快推进海珠创新湾的交通、教育、医疗等配套建设，计划新增3条市政道路、2所优质学校、1所三甲医院分院。这些配套的完善将进一步提升区域的居住舒适度，让海珠创新湾成为更具吸引力的置业目的地。

　　楼市专家表示，产业是区域发展的核心动力，海珠创新湾此次大规模的产业导入，将从根本上提升区域的价值潜力。对于购房者而言，当前正是布局海珠创新湾的黄金时机，尤其是像越秀熙悦江湾这样兼具优质配套与核心区位的楼盘，将直接受益于产业发展带来的价值提升，未来的居住体验与增值空间都值得期待。

　　为进一步支持刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展，2026年1月，广州市住房和城乡建设局联合多部门发布多项购房政策优化措施，涵盖首付比例、贷款利率、公积金贷款、税费减免等多个方面，为购房者带来实实在在的利好。

　　在首付比例方面，政策明确，在广州市无住房且无住房贷款记录的刚性购房家庭，购买首套住房的商业贷款首付比例最低可降至20%；拥有1套住房且相应购房贷款已结清的改善性购房家庭，购买第二套住房的商业贷款首付比例最低可降至30%。这一政策调整将有效降低购房者的首付压力，让更多刚性和改善性需求得以释放。

　　在贷款利率方面，广州多家银行同步下调了个人住房贷款利率，首套住房商业贷款利率最低可降至LPR减40个基点，二套住房商业贷款利率最低可降至LPR加20个基点。以贷款100万元、期限30年为例，首套住房贷款利率下调后，每月月供可减少约200元，30年累计可节省利息约7.2万元，极大降低了购房者的还款压力。

　　在公积金贷款方面，政策进一步提高了公积金贷款额度，单身职工公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，双职工公积金贷款最高额度从120万元提高至140万元；同时，放宽了公积金贷款的使用条件，将首套房公积金贷款首付比例降至20%，二套房公积金贷款首付比例降至30%，并支持公积金异地贷款，方便外地来穗工作的职工置业。

　　此外，政策还明确了多项税费减免措施，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，予以退还已缴纳的个人所得税。

　　业内人士表示，此次购房政策的优化，精准契合了刚性和改善性住房需求，将有效降低购房者的置业成本，提振市场信心。对于计划在广州置业的家庭来说，当前政策环境友好，是入市的良好时机。尤其是像越秀熙悦江湾这样的优质楼盘，叠加项目自身的限时优惠，置业性价比更高，建议有需求的购房者抓住机遇，尽早咨询了解。

　　本文于2026年1月15日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250020号、穗房预字第20250357号、穗房预字第20250025号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。